In jeder Immobilienbewertung sollte der Bodenrichtwert ein Faktor sein, der in die Analyse mit einfließen sollte - aber was genau ist eigentlich der Bodenrichtwert, was hat Einflüsse auf den Wert und wer bestimmt ihn überhaupt?
Der Bodenrichtwert dient in erster Linie als transparentes Mittel den aktuellen Immobilienmarkt darzustellen und die verschiedenen Orte, Stadtteile und Straßen einzuordnen, um einen leichten und schnellen Überblick über gewisse Lagen zu erlangen. Dementsprechend ist der Bodenrichtwert natürlich auch ein Bestandteil der Immobilienbewertung und fließt in die Entscheidungsfindung mit ein. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass sich die Richtwerte auf die übliche Grundstückstiefe von 35m und auf die offene Bauweise nach der Landesbauordnung NW notwendigen seitlichen Abstandflächen beziehen. Eventuelle Abweichungen einzelner Grundstücke werden durch Umrechnungskoeffizienten mit Zu- bzw. Abschlägen bewertet.
Die Bodenrichtwerte müssen anhand tatsächlicher Verkäufe mind. alle zwei Jahre zum Stichtag 31.12. ermittelt werden (§196 BauGB), die Stadt Bochum ermittelt die Richtwerte sogar zum Stichtag 01.01. jeden Jahres. Hierfür kommt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte zusammen und ermittelt mit Hilfe der Kaufpreissammlung des entsprechenden Jahres die Werte. Die Kaufpreissammlung ist eine Hilfestellung und umfasst Daten der Grundstückskaufverträge, die die beurkundenden Stellen (die Notare) zusammenstellen und dem Gutachterausschuss zur Verfügung zu stellen haben. Die Verträge werden unter mathematisch-statistischen Gesichtspunkten analysiert und anschließend in zusammengefasster Form nach ca. 3 bis 4 Monaten im Marktbericht veröffentlich.
Sollten in bestimmten Lagen zu wenig Kauffälle vorliegen, kann sich der Gutachterausschuss auch noch auf weitere Grundstücksfaktoren stützen, die einen Schätzwert unterstützen:
- Eigenschaften des Bauplatzes
- Lage des betreffenden Gebiets
- Umwelteinflüsse
- Bodenbeschaffenheit
- Einfall des Sonnenlichts
- Entfernung zu größeren Straßen
- Tragfähigkeit des Bodens
Ob es sich bei dem zu analysierenden Grundstücks um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt ist für die Ermittlung des Bodenrichtwertes nicht relevant. Grundsätzlich werden alle Grundstücke als unbebaut behandelt.
Der Gutachterausschuss selbst ist ein neutrales, von der Stadt Bochum als Behörde weisungsunabhängiges Kollegialgremium. Alle Mitglieder müssen Sachkunde und Erfahrung vorweisen, sind in der Regel selbst in unterschiedlichsten Positionen der Immobilienwirtschaft tätig und werden von der Bezirksregierung für 5 Jahre bestellt. Alle Mitglieder führen ihre Tätigkeit ehrenamlich aus. Eine Übersicht der Mitglieder des Gutachterausschusses für Bochum können hier eingesehen werden.
Wenn Sie selbst Interesse haben und sich einmal Ihren Bodenrichtwert ansehen möchten, gibt es vom Land NRW eine eigene Seite, in der Sie ganz einfach nach Ihrer Adresse suchen können: Zur Seite
